Особняк за рубль или проблема на миллион? - Строительное обозрение
 Главная Аналитика Особняк за рубль или проблема на миллион?

Особняк за рубль или проблема на миллион?




Программа льготной аренды столичных особняков «1 рубль за квадратный метр в год», принятая Департаментом культуры г.Москвы в отношении памятников архитектуры и объектов культурного наследия столицы, действует уже больше года. О том, кому интересно данное предложение, о его преимуществах и недостатках, а также об экономике проекта, рассказывают специалисты компании Praedium.

Условия участия в проекте льготной аренды особняков подразумевают, что победитель аукциона обязан отреставрировать объект максимум за 5 лет, после чего арендная ставка составит 1 рубль за квадратный метр в год до истечения договора аренды. Стоимость выплачиваемой аренды во время реставрации определяется условиями соглашения по итогам аукциона.

Дефицит особняков

«Качественные особняки являются таким же штучным товаром на рынке офисной недвижимости, как и офисы небольших метражей в бизнес-центрах высокого класса, — рассказывает Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium. — Найти в аренду качественный офисный особняк сложно. Это связано с ограниченностью предложения, низкой ротацией арендаторов, неудовлетворительным состоянием здания и внутренних коммуникаций предлагаемых объектов».

Востребованные особняки обычно сдаются по долгосрочным договорам аренды и освобождаются редко. Это связано со спецификой целевой аудитории. Представительства западных компаний, банковские и инвестиционные структуры, формирующие основной спрос на офисных особняков, ориентированы на длительную аренду.

Если учесть низкое качество предлагаемых особняков, зачастую отсутствие центральных инженерных систем и неприглядный внешний вид (вне зависимости от того, относятся они к памятникам культурного наследия или нет), то круг ликвидных объектов сужается до минимума.

Кому это интересно

«Основной мотив для инвестора проекта особняка «1 рубль за квадратный метр в год» – получение «нишевого» продукта в ЦАО, который все 49 лет будет востребован на рынке и будет расти в цене, — объясняет Александр Ошурко. — Даже при возможных кризисных явлениях ценовое падение по особнякам будет минимальным, а восстановление – максимально быстрым относительно прочих сегментов рынка коммерческой недвижимости». К тому же особняк, являющийся памятником архитектуры, застрахован от сноса и постройки на его месте, к примеру, жилого комплекса, что также минимизирует риски.

Проект Департамента культуры интересен определенной группе инвесторов, уже владеющих портфелем проектов и желающих диверсифицировать вложения в недвижимость. Цель приобретения может быть как инвестиционная (получение дохода от сдачи в аренду), так и для последующего использования под собственные нужды (либо совмещения двух вариантов) после реставрации.

Итоги

Для города проект интересен с точки зрения сохранения и поддержания памятника культуры при минимальных затратах на реставрацию объекта.

В 2012 году на торги было выставлено порядка 20 памятников-особняков, в текущем году планируется увеличения их количества до 55-60.

Если говорить о возврате инвестиций для арендатора, то срок может составить 10 лет и более. Средняя стоимость квадратного метра нежилых особняков в пределах Садового кольца составляет около 35 тыс. рублей в год. Годовая аренда особняка площадью 300 квадратных метров обойдется примерно в 10,5 млн. рублей. Таким образом, стоимость десятилетней аренды будет составлять порядка 105 млн. рублей, что приблизительно и будет равно затратам на реставрацию и выплате арендной ставки во время реставрации.


Источник23 Марта 2013



Добавить комментарий

Авторизируйтесь или зарегистрируйтесь, чтобы добавить комментарий